Trouver son logement à Monaco : les différents secteurs immobiliers
En raison de la densité de la population et des réglementations strictes, le marché immobilier monégasque est régi par différentes lois qui visent à réguler les droits de propriété. Ces dernières s’articulent autour de trois principaux secteurs : le secteur libre, le secteur domanial, et le secteur réglementé. Comprendre le fonctionnement de ces secteurs est essentiel pour quiconque souhaitant acquérir ou louer un bien immobilier en Principauté.
1) Le secteur libre
Le secteur libre constitue le marché immobilier le plus accessible à Monaco. Il concerne les biens immobiliers qui ne sont soumis à aucune restriction particulière en termes de location ou de propriété, la seule réserve pouvant être le niveau de ressources du demandeur. La durée du bail et le montant du loyer sont fixés selon la seule volonté du bailleur.
Ce secteur est très concurrentiel en raison de la demande élevée et de l’espace limité à Monaco. De ce fait, les prix des biens immobiliers dans ce secteur sont parmi les plus élevés au monde.
2) Le secteur domanial
Le secteur domanial désigne les biens immobiliers appartenant directement à l’État monégasque. Ces derniers sont mis à disposition des personnes de nationalité monégasque sous certaines conditions spécifiques, principalement dans le cadre de locations à des loyers encadrés. Contrairement aux biens du secteur libre ou réglementé, les appartements du secteur domanial ne sont pas à vendre, car ils font partie du patrimoine immobilier de l’État.
3) Le secteur règlementé
Les habitations relevant de ce secteur sont divisées en deux groupes, le secteur protégé et le secteur libéralisé. Les appartements du secteur réglementé sont soumis à des lois qui ne s’appliquent pas aux acquéreurs de biens souhaitant y habiter car ces dernières régissent la sphère de la location uniquement.
L’objectif est de préserver une offre de logements accessibles aux résidents permanents de la Principauté tout en empêchant les hausses excessives de loyers.
a. Le secteur protégé
Ce secteur est régi par les Lois n. 1.235 du 28/12/2000 et, 1.291 du 21/12/2004, relatives aux conditions de location de certains locaux à usage d’habitation.
La loi 1235 concerne uniquement les maisons d’habitations bâties avant le 1er septembre 1947. Le loyer est règlementé, fixé par l’administration de logement. Le propriétaire est dans l’obligation de louer son appartement aux personnes suivantes, dans l’ordre de priorité suivant :
- Les personnes de nationalité monégasque ;
- Les personnes de nationalité étrangère :
– Nées d’un parent monégasque ou adoptées par une personne de nationalité monégasque et qui habitent à Monaco depuis au moins 10 ans.
– Conjoints survivants d’une personne de nationalité monégasque, non remariés.
– Partenaires d’un contrat de vie commune survivants d’une personne de nationalité monégasque et, qui justifient d’au moins 10 années de résidence en Principauté et n’ayant pas conclu un nouveau contrat de vie commune ou ne s’étant pas mariés ou remariés ;
– Père ou mère assurant l’entretien et l’éducation d’un enfant de nationalité monégasque et dont le domicile constitue la résidence habituelle ou occasionnelle de l’enfant ;
– Père ou mère ayant eu, pendant au moins dix ans, la charge effective d’un enfant de nationalité monégasque et qui justifient d’au moins 10 années de résidence en Principauté ;
- Les personnes telles que définies en tant qu’« Enfant du pays » ET dont l’un de leurs parents ou adoptant est né à Monaco et y a résidé au moment de cette naissance ou adoption ;
- Les personnes telles que définies en tant qu’« Enfant du pays » ;
- Les personnes résidant à Monaco depuis 40 ans sans interruption.
Cependant, il faut savoir que les personnes de nationalité étrangères dont les ressources dépassent un plafond fixé chaque année par ordonnance souveraine ne sont pas éligibles aux appartements sous loi.
Aussi, le contrat de bail offre au locataire une protection avec une durée du bail de 6 ans, résiliable seulement par le locataire en cours de bail ou à son échéance. Il dispose d’un préavis de trois mois, et se doit de payer les loyers jusqu’à la fin de ce dernier.
Le propriétaire peut résilier le contrat de bail moyennant un préavis d’au moins six mois s’il entend faire jouer son droit de reprise :
- Soit pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par ses ascendants ou descendants ou leur conjoint par ses frères et sœurs ou leurs descendants.
- Soit s’il entend démolir pour reconstruire, ou surélever, ou modifier pour créer de nouvelles surfaces habitables, ou réparer et améliorer l’immeuble, lorsque dans ces trois derniers cas la totalité des locaux que le locataire occupe est rendue inutilisable par l’exécution des travaux.
b. Le secteur libéralisé
Ce secteur d’habitation est régi par la Loi 887 du 25/06/1970.
Les appartements qui relèvent de ce secteur sont destinés à être loués à des personnes :
- De nationalité monégasque
- Domiciliées à Monaco depuis au moins cinq ans et, y travaillant depuis plus de six mois.
- Travaillant à Monaco depuis au moins cinq ans.
- Inscrites pour le secteur protégé.
Le bailleur aura l’obligation de consentir au locataire un bail de six ans, résiliable annuellement, selon la seule volonté de ce dernier. Une clause d’indexation de loyer peut être insérée dans le bail. Les conditions de location doivent également être visées par la Direction de l’Habitat, cependant le bailleur est libre de fixer le montant du loyer.
Pour synthétiser toutes ces informations, voici un tableau comparant les principales caractéristiques des lois n°887 et n°1235 :
