L’immobilier à Monaco, un marché unique au monde

 

Avec une superficie de seulement 2,1 km², la Principauté de Monaco est le deuxième plus petit pays du monde. Elle abrite cependant un marché immobilier parmi les plus chers et exclusifs de la planète. Ce secteur fascinant reflète non seulement un luxe propre à Monaco, mais surtout une forte demande liée à des conditions économiques, fiscales et sociales uniques. Explorons ce qui fait de l’immobilier monégasque un marché unique et exceptionnel à l’échelle mondiale.

1. Des prix parmi les plus élevés au monde

Le marché immobilier à Monaco se distingue par ses prix vertigineux. Selon l’IMSEE (Institut monégasque de la statistique et des études économiques), en 2023 et en 2024, le prix moyen au mètre carré d’un appartement dans la Principauté dépassait les 50 000 euros, avec des sommets atteignant largement les 100 000 euros pour des biens situés dans des résidences emblématiques comme la “Tour Odéon”, le “26 Carré d’Or”, ou encore l’ensemble du nouveau quartier « Mareterra ».

Plusieurs facteurs économiques et sociaux expliquent ces prix :

    • Une offre limitée : Avec une superficie extrêmement réduite et un espace constructible quasi inexistant, chaque parcelle de terrain est rare et a donc une valeur inestimable, qui ne cesse de croître avec les années.

    • Prestige et qualité : La plupart des biens immobiliers à Monaco sont synonymes de luxe, avec des finitions haut de gamme et des services exclusifs (conciergerie, piscines privées, espaces de bien-être…).

    • Une demande internationale : Monaco attire une clientèle fortunée, à la recherche d’une résidence principale comme secondaire, notamment par l’attractivité de son cadre fiscal et juridique.

 

2. Un cadre juridique et fiscal attractif

Le régime fiscal de la Principauté est l’un des principaux atouts qui attire résidents et investisseurs du monde entier. La Principauté a su se démarquer en offrant un cadre fiscal exceptionnellement avantageux, tout en maintenant une stabilité économique et politique remarquable:

a) Absence d’impôt sur le revenu pour les résidents

L’un des points les plus attractifs est l’absence totale d’impôt sur le revenu pour les résidents physiques, une mesure en place depuis 1869. Cela signifie que les résidents de nationalité étrangère peuvent bénéficier de leurs revenus en toute liberté, sans prélèvements par l’État.

Cependant, les citoyens français sont soumis à une convention fiscale bilatérale spécifique, et doivent s’acquitter de l’impôt sur le revenu en France, sauf s’ils résidaient à Monaco avant 1962 ou s’ils disposent du statut d’« Enfant du Pays ». Pour plus d’informations voici notre article sur le statut d’enfant du pays.

 

b)  Absence d’impôt sur les plus-values ou sur la fortune

À Monaco, il n’y a pas d’impôt sur les plus-values ni de taxe sur la fortune. Cela en fait une destination idéale pour les investisseurs, entrepreneurs, et individus disposant de patrimoines conséquents. Les gains liés à des investissements, à la vente d’un bien immobilier ou d’une entreprise ne sont donc pas fiscalisés, permettant une gestion patrimoniale optimisée.

 

c) Une fiscalité avantageuse pour les entreprises

Les sociétés basées à Monaco bénéficient également de conditions fiscales avantageuses :

D’une part, il n’y a pas d’impôt sur les bénéfices pour les entreprises basées à Monaco qui réalisent plus de 75% de leur chiffre d’affaires en Principauté. Dans le cas contraire, un impôt sur les bénéfices réalisés hors de la Principauté s’applique. Cependant, ce taux d’imposition a été fortement réduit en quelques années : ce dernier s’élevait à 33.3 % pour les exercices ouverts avant le 1er janvier 2019 contre 25% pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022.

D’autre part, Monaco est particulièrement favorable au développement des PME locales ou celles opérant majoritairement dans le marché intérieur, avec une fiscalité allégée pour stimuler l’activité économique.

 

d) Une TVA harmonisée avec l’Union européenne

Bien que Monaco ne fasse pas partie de l’Union européenne, la Principauté applique un régime de TVA identique à celui de la France, avec un taux standard de 20 %. Ce système harmonisé facilite les échanges commerciaux avec les pays européens, tout en permettant à Monaco de bénéficier d’une flexibilité fiscale interne.

 

e) Un cadre légal et financier de plus en plus sécurisé

Les transactions financières et immobilières à Monaco sont hautement sécurisées grâce à des réglementations strictes et transparentes.

En effet, la Principauté a récemment renforcé son dispositif de lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme et la corruption, en adoptant de nouvelles mesures législatives et réglementaires. Ces initiatives visent à aligner Monaco sur les standards internationaux et à répondre aux recommandations d’organismes tels que le Groupe d’action financière (GAFI) et MONEYVAL. Pour plus d’informations, voici notre article sur le récent renforcement du cadre administratif et institutionnel à Monaco.

 

3. Une qualité de vie incomparable

Le niveau de vie à Monaco joue un rôle central dans la valorisation des prix de l’immobilier. Voici les principaux facteurs qui expliquent cette corrélation :

Une sécurité exceptionnelle : Monaco est connu pour son excellent ratio de policiers par habitant, l’un des plus élevés au monde : avec une population d’environ 39 000 habitants et une force policière composée de près de 515 agents, cela correspond à un ratio d’environ 1 policier pour 75 habitants. Cette force policière combinée à un système de surveillance ultra performant permet une quasi-absence de criminalité qui contribue à l’envol des prix de l’immobilier monégasque.

Un cadre de vie privilégié : Le climat méditerranéen de Monaco, caractérisé par des hivers doux et des étés chauds et ensoleillés, joue un rôle important dans l’attractivité de la Principauté, ce qui impacte directement les prix de l’immobilier. En effet, la météo de Monaco est l’une des plus agréables d’Europe, avec plus de 300 jours de soleil par an et des températures généralement modérées (10-30°C tout au long de l’année). De plus, la vue mer étant l’un des critères les plus recherchés dans l’immobilier de luxe, la localisation de la Principauté au bord de la Méditerranée joue un rôle déterminant dans la valorisation des biens immobiliers.

Un système éducatif d’excellence : Avec des établissements tels que le « Lycée Albert Ier », connu pour ses excellents résultats au baccalauréat, et des écoles privées de prestige comme l’« International School of Monaco » (ISM), offrant un enseignement bilingue et des programmes internationaux, la Principauté apparaît comme un lieu de résidence exceptionnel pour les familles fortunées du monde entier.

Un système médical de pointe : Monaco a su développer des infrastructures médicales remarquables, gérées par une élite médicale hautement qualifiée. Entre le Centre Hospitalier Princesse Grace (CHPG) et les différentes cliniques privées, une très large gamme de services médicaux sont offerts, de la chirurgie cardiaque à l’oncologie.

Tous ces éléments combinés à l’image prestigieuse et à l’exclusivité du territoire, créent une pression constante à la hausse sur les prix de l’immobilier.

Le marché immobilier monégasque est donc un écosystème unique, régi par des règles d’offre et de demande qui dépassent les standards traditionnels. Investir à Monaco, c’est non seulement acquérir un bien d’exception, mais également bénéficier d’un cadre de vie privilégié et d’une sécurité juridique et fiscale optimale. Pour les investisseurs comme pour les résidents, la Principauté représente une opportunité rare, où luxe, stabilité, et qualité de vie s’entrelacent harmonieusement.

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