{"id":6970,"date":"2025-01-30T17:24:18","date_gmt":"2025-01-30T16:24:18","guid":{"rendered":"https:\/\/planb-monaco.com\/?p=6970"},"modified":"2025-09-30T15:20:57","modified_gmt":"2025-09-30T13:20:57","slug":"la-profession-de-marchand-de-biens-a-monaco-la-fin-de-leldorado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/planb-monaco.com\/fr\/la-profession-de-marchand-de-biens-a-monaco-la-fin-de-leldorado\/","title":{"rendered":"La profession de marchand de biens \u00e0 Monaco : la fin de l’Eldorado ?"},"content":{"rendered":"\t\t
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La profession de marchand de biens \u00e0 Monaco : la fin de l’Eldorado ?<\/strong><\/h1>\n

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D\u00e9finition<\/u><\/strong> : Lesmarchands de biens <\/strong>\u00e0 Monaco <\/span><\/mark>sont des personnes physiques ou morales, qui r\u00e9alisent des op\u00e9rations d\u2019achat <\/strong>de biens immobiliers<\/strong>, de fonds de commerce<\/strong>, ou de parts de<\/strong> soci\u00e9t\u00e9s civiles immobili\u00e8res<\/strong> (SCI), en vue de les revendre et g\u00e9n\u00e9rer une plus-value, \u00e9ventuellement en les r\u00e9habilitant ou en les revalorisant gr\u00e2ce \u00e0 des travaux. Ils se diff\u00e9rencient des agents et n\u00e9gociateurs immobiliers dans la mesure o\u00f9 ils sont propri\u00e9taires<\/mark> des biens qu\u2019ils revendent<\/strong>, tandis que les deux autres ne sont que des interm\u00e9diaires. Les marchands de biens ont le statut de commer\u00e7ant<\/span> et sont donc tenus par des obligations l\u00e9gales qui y sont li\u00e9es (inscription au R\u00e9pertoire du Commerce et de l\u2019Industrie, tenue d\u2019une comptabilit\u00e9, \u00e9tablissement de comptes annuels…).<\/p>\n\n

Cependant, cette activit\u00e9 n\u2019est pas statutairement assimil\u00e9e \u00e0 un m\u00e9tier immobilier car elle n\u2019est pas soumise \u00e0 la r\u00e9glementation des professions immobili\u00e8res<\/strong>, ce qui a profond\u00e9ment perturb\u00e9 le march\u00e9 mon\u00e9gasque<\/span> au cours de ces derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n\n

De ce fait, dans la soir\u00e9e du 27\u202fjuin 2024, les \u00e9lus du Conseil national ont vot\u00e9 un projet de loi qui vient profond\u00e9ment r\u00e9guler<\/mark> la profession de marchand de biens<\/strong>. Ce texte \u00e9tait attendu depuis longtemps et a \u00e9t\u00e9 vot\u00e9 \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 des \u00e9lus pr\u00e9sents. L’agence immobili\u00e8re Plan B<\/span><\/strong><\/a> vous explique les cons\u00e9quences directes<\/span> de cette nouvelle loi sur le march\u00e9 immobilier mon\u00e9gasque.<\/strong><\/p>\n

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I. Les marchands de biens \u00e0 Monaco : r\u00f4le et avantages<\/strong><\/h3>\n

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Comme expliqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, le r\u00f4le d\u2019un marchand de biens est d\u2019identifier des opportunit\u00e9s d\u2019achat de biens sous-\u00e9valu\u00e9s<\/strong> (n\u00e9cessitant des travaux dans la grande majorit\u00e9 des cas) dans le but d\u2019augmenter leur valeur<\/span>. Apr\u00e8s l\u2019achat, le marchand de biens entreprend donc, le plus souvent, des travaux de r\u00e9novation<\/span> ou de restructuration pour optimiser<\/strong> le bien, le revendre rapidement, et r\u00e9aliser une plus-value confortable<\/span>.<\/p>\n\n

D\u2019origine, ce n\u2019est pas une activit\u00e9 r\u00e9glement\u00e9e \u00e0 Monaco<\/a><\/span><\/strong> mais elle fait l\u2019objet d\u2019un r\u00e9gime fiscal \u00e0 part. En effet, le marchand de biens b\u00e9n\u00e9ficie du privil\u00e8ge de pouvoir acheter un bien immobilier en ne payant que 1,5%<\/mark> au lieu de 6,25%<\/mark> de frais <\/strong>sur la valeur de ce dernier (1.5%<\/strong> de frais de notaire<\/span><\/strong><\/a> + 4.75%<\/strong> de droits d\u2019enregistrement<\/span>)<\/strong>, mais a l\u2019obligation de revendre l\u2019appartement dans un d\u00e9lai de 4 ans<\/strong>, et ce, sans la n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9aliser des travaux<\/span>. Une fois ce d\u00e9lai \u00e9coul\u00e9, si le bien n’a toujours pas \u00e9t\u00e9 vendu, il devra s\u2019acquitter des 4,75%<\/strong> de droits d\u2019enregistrement \u00e9conomis\u00e9s lors de l\u2019achat, d\u2019un int\u00e9r\u00eat de retard<\/strong>, ainsi qu\u2019un droit suppl\u00e9mentaire<\/span> de 6%<\/strong>.<\/p>\n\n

Les marchands de biens ont jou\u00e9 un r\u00f4le crucial dans le d\u00e9veloppement du march\u00e9 immobilier mon\u00e9gasque en am\u00e9liorant la qualit\u00e9 des logements<\/strong> et en contribuant \u00e0 la dynamique \u00e9conomique par le biais de leurs investissements et r\u00e9novations. Cependant, leur activit\u00e9 intense a grandement contribu\u00e9 \u00e0 l’inflation des prix de l’immobilier<\/mark><\/strong>, rendant le march\u00e9 de moins en moins accessible pour de nombreux acheteurs.<\/p>\n\n

Les professionnels de l’immobilier \u00e0 Monaco, y compris les agences et les clients, ont ressenti l’impact de cette hausse des prix. Bien que l’augmentation des valeurs immobili\u00e8res ait b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 aux investisseurs de longue date, elle a \u00e9galement cr\u00e9\u00e9 une concurrence d\u00e9loyale<\/strong> et exerc\u00e9 des pressions sur les commissions des agences immobili\u00e8res. En cherchant \u00e0 maximiser leurs profits, ils ont perturb\u00e9 le march\u00e9 mon\u00e9gasque, provoquant une hausse des prix qui a p\u00e9nalis\u00e9 les acheteurs locaux et d\u00e9stabilis\u00e9 l’ensemble du secteur immobilier. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne a rendu indispensable l’intervention l\u00e9gislative pour encadrer cette activit\u00e9 et prot\u00e9ger le march\u00e9 immobilier de la Principaut\u00e9.<\/mark> <\/strong>De ce fait, d\u00e8s 2020, le gouvernement mon\u00e9gasque<\/a><\/span><\/strong> s\u2019est saisi du dossier. Il a \u00e9tabli que la profession \u00e9tait suffisamment repr\u00e9sent\u00e9e<\/strong>\u202fet que plus aucune autorisation d\u2019exercice ne serait accord\u00e9e<\/strong>, sauf \u00e0 des Mon\u00e9gasques<\/span>. Depuis, et m\u00eame si l\u2019on ne peut \u00e9tablir avec certitude un lien de cause \u00e0 effet, le nombre de marchands de biens a grandement diminu\u00e9, passant de 290 <\/strong>en 2019 \u00e0 231<\/strong> en 2024.<\/p>\n

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II. Vers une r\u00e8glementation renforc\u00e9e\u00a0: l\u2019intervention gouvernementale<\/strong><\/h3>\n

\u00a0<\/p>\n\n

Avant, les marchands de biens \u00e0 Monaco op\u00e9raient sous un r\u00e9gime de droit commun sans r\u00e9glementation sp\u00e9cifique, ce qui leur permettait d\u2019exploiter les failles du syst\u00e8me<\/span> pour maximiser leurs profits. En effet, la loi n\u00b01.144<\/strong> de 1991 et la loi n\u00b01.252<\/strong> de 2002 encadrent les activit\u00e9s \u00e9conomiques et les op\u00e9rations immobili\u00e8res, mais ces textes ne s’appliquent pas directement aux marchands de biens. Cette absence de cadre l\u00e9gislatif<\/strong> a permis une expansion rapide<\/strong> et non r\u00e9gul\u00e9e<\/strong> de cette activit\u00e9, conduisant \u00e0 des sp\u00e9culations immobili\u00e8res<\/strong> qui ont eu un impact significatif sur le march\u00e9\u200b\u200b.<\/p>\n\n

De plus, les avantages fiscaux dont disposaient les marchands de biens \u00e0 Monaco ont provoqu\u00e9 une augmentation exponentielle de leur nombre sur un march\u00e9 limit\u00e9 et d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s concurrentiel, menant \u00e0 une tr\u00e8s forte surrepr\u00e9sentation de la profession<\/span> en Principaut\u00e9. Pour preuve, en 2011, il n\u2019y avait que deux marchands de biens immatricul\u00e9s au Registre du Commerce et de l\u2019Industrie<\/span><\/a>, contre 310 en 2020<\/strong>.<\/p>\n\n

\u00c0 la suite de cette croissance incontr\u00f4lable du nombre de marchands de biens \u00e0 Monaco, la n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9guler cette profession est devenue \u00e9vidente pour prot\u00e9ger le march\u00e9 aussi bien que les int\u00e9r\u00eats des r\u00e9sidents. Ainsi, la nouvelle loi n\u00b01560<\/mark><\/strong>, vot\u00e9e le 27 juin 2024 par les \u00e9lus du Conseil National, vise \u00e0 corriger ces d\u00e9s\u00e9quilibres en introduisant des r\u00e8gles strictes<\/strong> pour les marchands de biens, afin de garantir une concurrence \u00e9quitable et de r\u00e9duire cette sp\u00e9culation excessive, nocive pour le march\u00e9. Cette modification se traduit notamment par la suppression du r\u00e9gime d’exon\u00e9ration des droits d’enregistrement<\/mark> dont b\u00e9n\u00e9ficient actuellement les marchands de biens<\/strong>, remplac\u00e9 par une exon\u00e9ration partielle <\/mark><\/strong>sous r\u00e9serve pour le marchand de biens de justifier de la conformit\u00e9 du bien aux normes en vigueur<\/span>, notamment \u00e9lectriques et \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\n\n

\u00a0Le dispositif propos\u00e9 par le Conseil National tend donc \u00e0 remplir les objectifs suivants\u00a0:<\/p>\n\n